Ný ákvæði um fyrirsvarsmann

Um áramótin tók í gildi breyting á jarðalögum sem felur í sér að nýr kafli með fjórum nýjum greinum er settur í lögin. Í breytingunum eru ákvæði um fyrirsvar um jarðir í sameign, ákvörðunnartöku og forkaupsrétt.

Hilmar Vilberg Gylfason, yfirlögfræðingur Bændasamtaka Íslands, segir að í umfjöllun Bændasamtakanefndarinnar um lögin hafi meðal annars komið fram að mikilvægt væri að setja skýrara regluverk varðandi samskipti milli sameigenda á landi í sérstakri sameign, sem falla undir gildissvið laganna, varðandi ákvarðanatöku og fyrirsvar.

„Bændasamtök Íslands telja að ganga hefði mátt lengra varðandi ráðstöfun jarða í óskiptri sameign, ekki síst í tilfellum þar sem kann að vera um það að ræða að fjöldi eigenda sé kominn yfir tiltekin mörk, og setja ítarlegri ákvæði hvað þetta varðar.“

Reglur um fyrirsvarsmenn

Í fyrstu grein breytinganna segir að ef eigendur jarðar eða annars lands sem lög þessi gilda um eru fleiri en þrír fjárráða einstaklingar eða lögaðilar, er þeim skylt að tilnefna fyrirsvarsmann. Þar er einnig gerð grein fyrir skyldum fyrirsvarsmanna.

Í stað þess að kjósa fyrirsvars­mann er eigendum heimilt að stofna félag um sameignina og þarf þá samþykki allra. Eigendum er heimilt að setja í samþykktir nánari reglur um heimild fyrirsvarsmanns til ákvörðunartöku og skal þeim þá þinglýst á eignina.

Fyrirsvarsmaður getur boðað til fundar sameigenda með minnst átta og mest tuttugu daga fyrirvara. Í fundarboði skal greina fundartíma, fundarstað og dagskrá fundar. Þá skal geta þeirra mála sem ræða á og meginefni þeirra tillagna sem leggja á fyrir fundinn. Eigendur skulu boðaðir á fund skriflega og með sannanlegum hætti. Fyrirsvarsmanni er skylt að boða til fundar eigenda þegar þess er skriflega krafist af 1/4 hluta eigenda, annaðhvort miðað við fjölda eða eignarhluta, og skulu þeir jafnframt tiltaka þau málefni sem óskast rædd og tekin fyrir og afgreidd.

Ráðstöfun eigna

Samþykki allra eigenda þarf til óvenjulegra ráðstafana og ráðstafana sem eru meiri háttar þótt venjulegar geti talist. Hið sama gildir um óvenjulegar og meiri háttar breytingar á hagnýtingu jarðar í sameign.

Einfaldur meirihluti eigenda, miðað við hlutfallstölur, getur tekið ákvarðanir sem ekki teljast meiri háttar eða óvenjulegar. Samþykki 2/3 hluta eigenda, bæði miðað við fjölda og eignarhluta, þarf til ákvarðana um ráðstafanir og hagnýtingu sem ekki teljast venjulegar en verða þó hvorki taldar óvenjulegar eða meiri háttar.

Til þessa telst meðal annars ráðstöfun á jörð með byggingarbréfi samkvæmt ábúðarlögum.

Eiganda er heimilt að gera brýnar ráðstafanir sem ekki þola bið til að koma í veg fyrir yfirvofandi tjón á sameign. Skal hann, svo sem frekast er kostur, gæta þess að slíkar ráðstafanir verði ekki umfangsmeiri og kostnaðarsamari en nauðsyn krefur og telst þá kostnaðurinn sameiginlegur. Þá er eiganda einnig rétt að gera þær ráðstafanir vegna sameignarinnar sem lögboðnar eru og ekki mega bíða.

Forkaupsréttur sameigenda

Í breytingunum segir að eigendur að jörð eigi forkaupsrétt að eignarhlutum í henni. Forkaupsréttur sameigenda verður virkur við sölu og aðra ráðstöfun eða yfirfærslu á beinum eignarrétti yfir eignarhluta sem háður er forkaupsrétti. Ef eignarhlutur er í eigu lögaðila verður forkaupsréttur einnig virkur við eigendaskipti að minnsta kosti 1/3 eignarhlutdeild í lögaðilanum eða ef yfirráð yfir honum, í skilningi laga um ársreikninga, breytast á annan hátt.

Forkaupsréttur sameigenda víkur fyrir forkaupsrétti ábúenda. Ef ábúandi á forkaupsrétt skal sameigendum ekki boðið að neyta forkaupsréttar fyrr en forkaupsréttur ábúanda er fallinn niður.

Ef tveir eða fleiri sameigendur eiga forkaupsrétt skal rétturinn skiptast milli þeirra í samræmi við hlutfallseign þeirra í sameigninni. Neyti einhver þeirra ekki forkaupsréttar eykst réttur hinna að tiltölu.