Hverjar eru leikreglur sameigenda að jörð?

Slíkt getur gerst að reglur lögfræðinnar séu óaðgengilegar almenningi, sem veldur því að of oft þurfa menn að leita sér aðstoðar til að geta kynnt sér grunnréttindi sín.

Dæmi um málefnasvið sem fellur þarna undir eru reglur um óskipta sameign manna, þar sem regluverk þess eignarforms byggist aðallega á óskrifuðum meginreglum. Undirritaður vill hér gera stuttlega grein fyrir helstu reglum sem geta komið sameigendum jarðar að gagni og fara yfir þær leikreglur sem þeim ber að fylgja.

Fyrir þá sem ekki vita kallast það óskipt sameign þegar hver sameigandi hefur allar þær heimildir sem beinn eignarréttur veitir, með þeim takmörkunum einum sem leiða af rétti sameigenda hans. Til einföldunar mætti segja að þegar tveir eða fleiri aðilar eiga land saman í óskiptri sameign, þá mega eigendur fara með eignina sem sína eigin svo lengi sem það er öðrum meðeigendum að bagalausu. Óskráðar meginreglur óskiptrar sameignar kveða á um að við ákvarðanatöku um sameignina dugi að meirihluti sameigenda samþykki tiltekna ráðstöfun eða hagnýtingu á eigninni, en þegar ráðstöfunin er óvenjuleg eða mikils háttar þurfi samþykki allra. Þessi meginregla víkur þó fyrir settum lagareglum séu þær til staðar.

Grein þessi er ekki skrifuð að tilefnislausu. Sumarið 2022 voru gerðar breytingar á jarðalögum nr. 81/2004 og var þar bætt við nýjum kafla, II. kafli A. Sá kafli samanstendur af fjórum nýjum ákvæðum, 7. gr. a-d, sem fjalla um jarðir í sameign. Var þar í fyrsta sinn kynntar til leiks lögfestar reglur um jarðir í sameign. Fyrir gildistöku þessara breytingarlaga giltu einungis þær óskrifuðu meginreglur sem farið var yfir hér að framan. Til þess að átta sig á réttarstöðu sinni sem sameigandi að jörð þarf aðili að gera sér grein fyrir þeim reglum sem settar voru með lagabreytingunni.

Í fyrsta lagi voru settar skýrari reglur um fyrirsvarsmenn landeigenda. Þar segir að ef að eigendur jarðar eru fleiri en þrír fjárráða einstaklingar er þeim skylt að tilnefna fyrirsvarsmann. Með þessari breytingu var sett upp skýrara fyrirkomulag um fyrirsvar jarða í sameign sem auðveldar sveitarfélögum og öðrum aðilum að eiga í samskiptum við landeigendur. Í öðru lagi var sett ný grein um boðun funda, en það fyrirkomulag er mjög líkt því fyrirkomulagi sem gildir um húsfélagsfundi samkvæmt fjöleignarhúsalögum. Í þriðja lagi var sett ákvæði um ákvörðunartöku varðandi ráðstöfun á jörðinni. Þetta er líklega mikilvægasta ákvæðið en með því voru áður óskrifaðar reglur um ákvörðunartökur innan sameignar, sem nefndar voru hér að framan, settar í lög og með því aðgengilegri fyrir sameigendur jarða. Þó eru enn ákveðnir óvissuþættir til staðar. Til dæmis er hvergi útskýrt nánar hvenær ákvörðun um ráðstöfun sameignar teljist óvenjuleg eða meiri háttar. Hér þurfa einstaklingar að einhverju leyti að treysta brjóstvitinu því oftar en ekki er nokkuð ljóst hvort um óvenjulegar eða meiri háttar ráðstafanir sé að ræða eða ekki. Loks var sett inn sérstakt forkaupsréttarákvæði fyrir sameigendur sem veitir sameigendum að jörð forkaupsrétt að eignarhlutum í henni.

Undirritaður hvetur þá sem eru sameigendur að jörð að skoða vel 7. gr. a-d jarðalaga nr. 81/2004 til að kynna sér rétt sinn og sameigenda sinna nánar.