Fjölmennum eigendahópum fjölgar

Höfundur: Guðrún Hulda Pálsdóttir

Undanfarin ár hefur orðið veruleg fjölgun jarða í fjölmennri sameign. Sé miðað við jarðir með fleiri en tuttugu eigendur fjölgaði þeim úr 54 í 109 frá árinu 2013 til 2024.

Jarðir með fjörutíu eigendur eða fleiri eru 22 talsins en helmingur þeirra er á Vestfjörðum og Ströndum samkvæmt upplýsingum frá Húsnæðis- og mannvirkjastofnun.

Leiða má að því líkum að ólíklegra sé að jörðum með dreifðu eignarhaldi sé haldið í búrekstri. Rúmlega hundrað jarðir eru í eigu tuttugu eða fleiri eigenda hver. Eingöngu er búrekstur á þrettán þeirra en þrátt fyrir það hafa ríflega fjörutíu þeirra yfir ræktarlandi að ráða eða eru á landbúnaðarsvæði.

Ætla má að allt ferli ákvarðanatöku sé mun þyngra í vöfum þegar margir aðilar koma að jörðum. Ákvarðanir tengdar jörðinni og búinu geta verið flóknar sem getur komið í veg fyrir fjárfestingu, ræktun og viðhaldi á bújörðunum. Eins er ólíklegra að jarðir í mjög dreifðu eignarhaldi séu nýttar af nærliggjandi búum af sömu ástæðum.

Yfir hundrað eigendur að einni jörð

Engar hömlur eru á því hversu margir sameigendur geta orðið og þar á meðal geta verið félög og dánarbú. Sem dæmi eru 80 eigendur að jörðinni Veiðileysu 1 í Árneshreppi sem skráð er í eyði samkvæmt Lögbýlaskrá 2023. Þar af eru sex dánarbú, en undir hverju dánarbúi getur svo verið fjöldi afkomenda. Jörðin sem liggur næst henni er Veiðileysa 2 í Árneshreppi. Að henni standa 23 eigendur, þar af sjö dánarbú.

Sú jörð sem er skráð með flesta eigendur á Íslandi er Dynjandi í Leirufirði í Jökulfjörðum, en að henni standa 109 eigendur. Jörðin er afar afskekkt en öðru máli gegnir um þá jörð sem önnur er á lista yfir flesta eigendur. Miðfell í Bláskógabyggð stendur við Þingvallavatn en 96 eigendur eru að henni. Jörðin er um 2.450 hektarar að stærð samkvæmt fasteignaauglýsingu en hún hefur verið til sölu í töluverðan tíma. Í henni segir að „a.m.k. 95% eignarhlutdeild“ sé til sölu, sem bendir til þess að flestir, en ekki allir, eigendur jarðarinnar séu tilbúnir að selja sinn hlut.

Það vekur athygli að ef rýnt er í þessar tölur eftir landshlutum þá er fjórðungur jarða á Vestfjörðum og Ströndum með fleiri en fjóra eigendur.

Flókin tilfelli við söluferli

Dreift eignarhald á jörðum er vaxandi vandamál við ráðstöfun jarða. Erfitt getur reynst að hafa uppi á öllum sameigendum og taka ákvarðanir um ráðstöfun og hagnýtingu jarða, hvernig beri að haga viðhaldi og endurbótum, svo eitthvað sé nefnt. Magnús Leópoldsson, fasteignasali hjá Fasteignamiðstöðinni, hefur haldið utan um kaup og sölu jarða í áratugi. „Í stuttu máli getur dreift eignarhald á jörðum í mörgum tilfellum verið mikið vandamál. Þá á ég sérstaklega við það sem ég þekki best þegar kemur að sölu. Ég er t.d. að tala um þegar áttatíu prósent eigenda vilja selja. Þá finnst manni að eðlilegt væri að þeir sem vilja eiga viðkomandi jörð áfram kaupi af þeim sem vilja selja. Í einstaka tilfellum gengur það upp en oftar lokast eigendur sem vilja selja inni. Jafnvel í sumum tilfellum með mjög lítinn eignarhluta.

Stundum leysast mál þannig að viðkomandi jörð fer á markað, þ.e.a.s. eignarhluti þeirra sem vilja selja. Þannig verður oft til verð sem seljendur sætta sig við og eiga þá þeir sem ekki vilja selja möguleika á að ganga inn í umrætt tilboð. Þetta gengur þó ekki alltaf og vandamálið er áfram óleyst. Þetta á líka við um allar aðrar fasteignir. Margir hafa leyst þessi mál þannig að setja jarðirnar inn í t.d. einkahlutafélög en þar gilda aðrar reglur, allt í tengslum við samþykktir einkahlutafélagsins,“ segir Magnús.

Frumvarp sem megi ganga lengra

Í byrjun mánaðarins lagði atvinnuvegaráðherra fram drög að frumvarpi til laga um breytingar á jarðarlögum, nr. 81/2004 inn á samráðsgátt. Þar eru lagðar til tilteknar breytingar á ákvæðum um forkaupsrétt sameigenda að jörðum og breytingar er varða möguleika sameigenda á að losna úr slíkri sameign ef samkomulag næst ekki. Bændasamtök Íslands segja í umsögn sinni um frumvarpið að ganga mætti enn lengra og gera sameigendum, ef fjöldi þeirra er komin yfir 5–10 eigendur, skylt að stofna félag um eignarhaldið. Með því yrði frekar unnt að ná markmiðum jarðarlaga sem kveða á um að tryggja skuli svo sem kostur er að land sem er vel fallið til búvöruframleiðslu sé varðveitt til slíkra nota.

Í drögum að frumvarpinu er einnig lagt til að kveðið verði á um innlausnarétt þeirra sem búsettir eru á jörðum og reka þar lögbýli. „Með því er leitast við að styrkja nýtingu jarða til landbúnaðarframleiðslu og búsetu á þeim,“ segir í greinargerð og er þar einnig vitnað til stefnuyfirlýsingar núverandi ríkisstjórnar um að stuðla að nýtingu á ræktarlandi til búrekstrar.